L’attività dell’agente di affari in mediazione (nell’uso comune detto mediatore) si concretizza nel mettere in contatto due o più parti al fine della conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza (art. 1754 c.c.).
Il mediatore immobiliare si occupa della compravendita e locazione di immobili residenziali e non, di terreni, nonché della cessione o dell’affitto di aziende.
Il mandatario a titolo oneroso è colui che, in forza di un mandato, si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto di una sola parte (il mandante) nel settore immobili e aziende.
Il mediatore merceologico si occupa di affari relativi a prodotti e il mediatori in servizi vari comprende tutte quelle attività residuali non comprese nelle precedenti attività di mediazione.
Non rientrano nell’applicazione della normativa:
-mediatore creditizio
-agenzia d’affari
-mediatore marittimo
-agenzia di cambio o attività di intermediazione mobiliare
-mediatore pubblico
-intermediazione nei servizi turistici
-intermediazione nei servizi assicurativi
Requisiti
I requisiti per l’esercizio dell’attività prescritti dalla Legge n. 39/1989 devono essere posseduti:
-per l’impresa individuale dal titolare, dagli eventuali preposti e da tutti coloro che svolgono a qualsiasi altro titolo l’attività per conto dell’impresa individuale;
-per le società da tutti i legali rappresentanti dell’impresa, dagli eventuali preposti e da tutti coloro che svolgono a qualsiasi altro titolo l’attività per conto dell’impresa.
Requisiti professionali
In alternativa uno dei seguenti:
1) Diploma + Corso + Esame
-aver conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado;
-avere frequentato un apposito corso di formazione presso un ente accreditato dalla Regione;
-aver superato un esame, presso la Camera di Commercio, diretto ad accertare l'attitudine e la capacità professionale dell'aspirante in relazione al ramo di mediazione prescelto.
2) Iscrizione nell'apposita Sezione Rea
N.B. Il requisito alternativo "Diploma di scuola secondaria superiore, unitamente ad un periodo di praticantato di almeno dodici mesi continuativi e contemporanea frequenza di un corso di formazione professionale" (previsto dalla legge 57/2001 art. 18) non è attivato in quanto il Ministero delle Imprese e del Made in Italy non ha ancora emanato il necessario regolamento attuativo.
Requisiti morali
Salva la riabilitazione o depenalizzazione ai sensi di legge:
-non essere stato dichiarato fallito
-non essere stato sottoposto a misure di prevenzione definitive
-non essere stato condannato alla reclusione per i reati previsti dalla legge sull’assegno
-non essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, l’economia pubblica, l´industria ed il commercio
-non essere stato condannato per i delitti di omicidio volontario, furto, rapina, estorsione, truffa, appropriazione indebita, ricettazione, emissione di assegni a vuoto (assegni senza provvista e assegni senza autorizzazione del trattario recentemente depenalizzati con Decreto Legislativo n. 507 del 30.12.1999 in vigore dal 15.01.2000)
-non essere stato condannato per un delitto non colposo diverso da quelli espressamente indicati, per i quali la legge commini la pena della reclusione non inferiore nel minimo a due anni e nel massimo a cinque anni.
Riconoscimento della qualifica professionale conseguita all’estero
Per esercitare in Italia, coloro che hanno conseguito la qualifica all’estero (sia in un paese UE che extra-UE) devono farsi riconoscere il titolo dal Ministero delle Imprese e del Made in Italy.
Avvio dell’attività
L’attività di mediazione deve essere avviata mediante presentazione, al Registro delle Imprese della Camera di Commercio della provincia in cui si intende avviare l’attività, di pratica telematica di Comunicazione unica a cui va allegata la Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA Modello C32 Mediatori) da inviare telematicamente insieme alla Comunicazione Unica.
I modelli informatici per la predisposizione della pratica telematica sono disponibili in Comunica Starweb.
Nella sezione REQUISITI del modello SCIA Modello C32 Mediatori dovranno essere dichiarati ai sensi degli artt. 46, 47 e 76 del T.U. 445/2000 (autocertificazione e/o dichiarazione sostitutiva di atto notorio) i requisiti richiesti per lo svolgimento dell’attività.
L’impresa che esercita l’attività in più sedi o unità locali presenta una SCIA per ciascuna di esse al momento della dichiarazione di inizio attività al REA.
Presso ogni sede o unità locale in cui si svolge l’attività deve essere nominato almeno un soggetto in possesso dei requisiti richiesti che, a qualsiasi titolo, esercita l’attività per conto dell’impresa.
In caso di SCIA inoltrata da società, l’oggetto sociale presente nell’atto costitutivo deve prevedere l’attività di mediazione.
La data inizio dell’attività dichiarata nella pratica Comunica deve coincidere con la data di presentazione della SCIA al Registro Imprese della Camera di Commercio di competenza.
Le pratiche telematiche presentate al Registro delle Imprese/R.E.A. saranno immediatamente rifiutate se prive del modello di autocertificazione del possesso dei requisiti oppure, se questo, pur allegato, risulterà carente della firma digitale/autografa del legale rappresentante/titolare dell’impresa o di coloro che dichiarano di svolgere l’attività nell’ambito dell’impresa.
L’ufficio, in caso di accertata carenza dei requisiti, entro 60 giorni dal ricevimento della segnalazione, può adottare provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa, salvo che, ove ciò sia possibile, l’interessato provveda a conformarsi entro i termini assegnati.
Le società di mediazione, ciascuna dotata di autonoma soggettività giuridica, che hanno lo stesso rappresentante legale, devono provvedere, per ciascuna società, alla nomina di un distinto legale rappresentante. Quest'ultimo deve essere in possesso dei requisiti.
Diversamente, se intendono mantenere lo stesso legale rappresentante (previo assenso dei rispettivi organi assembleari - art.2390 del C.C.), devono nominare, dalla seconda società in poi, per ciascuna delle stesse, un soggetto in possesso dei requisiti previsti (risoluzione ministeriale prot. n. 85869 del 1/10/2009).
Iscrizione nell’apposita sezione del REA
I soggetti che cessano di svolgere l’attività all’interno di un’impresa possono richiedere, entro novanta giorni a pena di decadenza, di essere iscritti nell’apposita sezione del REA mediante la compilazione della sezione “ISCRIZIONE NELL’APPOSITA SEZIONE (A REGIME)”.
COSTI
Per le società:
Diritti di segreteria € 30,00
Per le imprese individuali:
Diritti di segreteria € 18,00
Imposta di bollo € 17,50
Per l’iscrizione nell’apposita sezione REA (solo persone fisiche)
Diritti di segreteria € 18,00
La polizza assicurativa
L'esercizio della professione di mediatore richiede la prestazione di un'idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti.
Il mediatore deve pertanto stipulare una polizza di assicurazione di responsabilità civile con le seguenti coperture minime distinte per tipologia d'impresa:
Imprese individuali: 260.000,00 euro
Società di persone: 520.000,00 euro
Società di capitali: 1.550.000,00 euro
L'impresa di mediazione deve assicurare in un'unica polizza (specificando le diverse attività di mediazione svolte) i rischi inerenti le attività. In alternativa è possibile stipulare più polizze distinte per ciascuna delle attività esercitate.
La polizza assicurativa dovrà coprire anche tutti coloro che all'interno dell'azienda svolgano a qualsiasi titolo l'attività di mediazione.
Se un soggetto, già coperto da polizza assicurativa (in quanto operante in società di mediazione) intende svolgere l'attività anche a titolo individuale, dovrà stipulare un'altra distinta polizza.
La data di stipula della polizza deve essere pari o precedente alla data di inizio attività che verrà presentata al Registro delle Imprese.
La polizza deve essere intestata all’impresa che esercita l’attività di mediazione, deve essere sottoscritta dalle parti e deve essere presentata telematicamente in copia al Registro delle imprese.
Incompatibilità
Con decorrenza 1/2/2022 l'articolo 4 comma 2 della legge n. 238/2021 riformula il comma 3 dell’art. 5, della legge n. 39/1989 che disciplina le incompatibilità con riferimento all'esercizio dell’attività di mediazione.
L'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile:
• con l'esercizio di attività imprenditoriale di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attività di mediazione ovvero con la qualità di dipendente di tale imprenditore,
• con l'attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico (ad esclusione del rapporto di lavoro part time non superiore al 50%) o di dipendente o collaboratore di imprese esercenti i servizi finanziari di cui all'articolo 4 del decreto legislativo 26 marzo 2010, n. 59,
• con l'esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l'attività di mediazione
• in situazioni di conflitto di interessi
La modifica, richiesta dall’ Unione Europea, ha comportato un allargamento dei soggetti che possono svolgere la professione di mediatore e pertanto sono stati inclusi i dipendenti di “enti privati” che, invece, nella precedente formulazione erano soggetti all’incompatibilità.
Il regime delle incompatibilità è stato rimodulato, a partire dal 27/08/2022, con le modifiche apportate dall'art. 28 della Legge n. 118 del 05/08/2022, consistenti nell'introduzione del comma 3-bis all'art. 5 della Legge 39/1989, nonché nella sostituzione del comma 4-quater dell'art. 17 del D. lgs 141/2010.
Con questo ultimo provvedimento l’esercizio dell’attività di agente immobiliare è compatibile con quella di dipendente o collaboratore di imprese esercenti l’attività di mediazione creditizia.
Il Legislatore ha confermato la sussistenza dell’incompatibilità
- sia con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l'attività di mediazione, ma ha precisato ed aggiunto che devono essere soggetti ad incompatibilità anche i dipendenti di tali imprenditori,
- sia con l’esercizio di attività professionali attinenti al medesimo settore merceologico,
- sia soprattutto con le attività svolte in qualità di dipendente pubblico (ad esclusione del rapporto di lavoro part time non superiore al 50%), dipendente o collaboratore di imprese esercenti servizi finanziari, di cui all'art. 4 D.Lgs 59/2010, quali:
• servizi finanziari, ivi inclusi i servizi bancari e nel settore del credito, ad eccezione degli agenti immobiliari,
• i servizi assicurativi e di riassicurazione,
• il servizio pensionistico professionale o individuale,
• la negoziazione dei titoli,
• la gestione dei fondi,
• i servizi di pagamento
• servizi di consulenza nel settore degli investimenti.
Solo a titolo di esemplificazione si evidenziano le attività ritenute incompatibili:
• compravendita e permuta di immobili;
• costruzione immobili.
Chiarimenti sulle incompatibilità nel settore immobiliare: mediatore, property manager, amministratore di condominio e locazioni turistiche
Le recenti sentenze della Corte di Giustizia dell'Unione Europea (4 ottobre 2024) e del Consiglio di Stato (7 marzo 2025 n. 1925/2025) hanno specificamente superato il divieto generalizzato di cumulo tra l'attività di mediatore immobiliare e quella di amministratore di condominio.
Il principio stabilito si ritiene estendibile anche alle attività di property manager e gestione di locazioni turistiche, permettendo così alle agenzie immobiliari di svolgere legittimamente tutte queste attività.
Non esiste più un'incompatibilità "astratta" tra queste diverse mansioni.
L'incompatibilità sorge solo ed esclusivamente in presenza di un effettivo e concreto conflitto di interessi.
Ciò significa che un mediatore immobiliare non può intermediare la vendita o l'affitto di immobili per i quali ricopre contemporaneamente uno dei seguenti ruoli:
• Amministratore di Condominio
• Gestore di Locazioni Turistiche
• Property Manager
Questa limitazione è fondamentale per garantire l'indipendenza e l'imparzialità dell'agente immobiliare.
Un mediatore immobiliare non può svolgere attività di intermediazione su immobili per i quali ricopre contemporaneamente uno dei seguenti ruoli:
• Amministratore di condominio: non è possibile intermediare la vendita o la locazione di immobili che fanno parte di un condominio di cui si è amministratori.
• Locazione Turistica: trattasi di contratto di affitto a breve termine (solitamente inferiore ai 30 giorni) di un immobile, finalizzato a soddisfare esigenze abitative temporanee per scopi turistici.
Non è consentito intermediare la vendita o una nuova locazione di immobili per i quali si gestiscono già locazioni turistiche.
• Property Manager: trattasi di professionista e/o società che si occupa della gestione completa di immobili per conto terzi. Data la sua natura di contratto atipico, non esiste una regolamentazione specifica e univoca per questa attività, il che la rende particolarmente "multiforme" e suscettibile di includere una vasta gamma di servizi. Questo significa che le attività che può comprendere sono molto varie e possono spaziare dalla gestione ordinaria di un immobile alla ricerca di inquilini, dalla supervisione di lavori di manutenzione alla gestione delle utenze, e molto altro.
Non è permesso mediare la vendita o la locazione dello stesso immobile che si gestisce come property manager. Questo è un caso di evidente conflitto di interessi: il property manager tutela gli interessi del proprietario nella gestione dell'immobile, mentre il mediatore deve agire con imparzialità tra le parti (venditore/locatore e acquirente/conduttore).
Modifiche
L’agente di affari in mediazione (sia nel caso di impresa individuale sia nel caso di società) ha l'obbligo di comunicare tutte le eventuali variazioni intervenute.
In particolare le società devono comunicare, entro 30 gg. dall’evento, tutte le modifiche per le quali è necessario procedere alla verifica dei requisiti per l’esercizio dell’attività (es. la variazione del legale rappresentante e/o del preposto) presentando un’istanza telematica con allegata la sezione “Modifiche” del modello “Mediatori” e la sezione “Requisiti”.
La comunicazione al Registro Imprese della modifica del legale rappresentante e/o nomina del preposto priva del modello "Mediatori" compilato nelle sezioni "Modifiche" e "Requisiti" e sottoscritto dal nuovo legale rappresentante o priva del modello "Requisiti" compilato e sottoscritto dal preposto nominato ai fini dell’autocertificazione del possesso dei requisiti previsti dalla normativa vigente comporterà l'avvio del procedimento del divieto di prosecuzione dell’attività e l'adozione del conseguente provvedimento.
Le modifiche che non richiedono la verifica dei requisiti e che riguardano i dati essenziali dell'impresa (modifica ditta, denominazione, ragione sociale, trasferimento di sede nella provincia) o i dati anagrafici delle persone, devono essere esclusivamente trasmesse al Registro delle Imprese mediante l’applicativo Comunica (con compilazione della sola e consueta modulistica Registro Imprese/Rea).
Modulistica
-Modulistica Registro Imprese tramite ComUnica (S5 società - I1/I2 imprese individuali);
-eventuale Mod INT P di tutti i soggetti che svolgono per conto dell'impresa l'attività di mediazione (oltre ai titolari/legali rappresentanti);
-Segnalazione Certificata di Inizio Attività - Mod. mediatori e mod. intercalare Requisiti;
-Mod. mediatori in formato XML generato dal software di compilazione della pratica telematica;
-Dichiarazione antimafia art.67 del D.lgs.159/2011 da parte di tutti i soggetti tenuti a rendere tale dichiarazione;
-copia Polizza Assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti e copia della stessa;
-eventuali moduli e formulari se utilizzati.
Moduli e formulari
Il mediatore che per l’esercizio della propria attività si avvalga di moduli o formulari, deve preventivamente depositarne copia all’ufficio registro delle imprese con procedura telematica, mediante compilazione della sezione “FORMULARI” ed allegazione in formato PDF/a-1 della documentazione che si intende utilizzare.
Il deposito può essere contestuale in sede di denuncia di avvio dell’attività o effettuato con adempimento autonomo rispetto alla SCIA.
I moduli e formulari devono riportare il numero REA e il codice fiscale dell’impresa e vanno depositati presso la Camera di commercio competente per la sede legale, anche se tali documenti vengono utilizzati per tutte le eventuali localizzazioni presenti.
Se l’impresa, invece, utilizza moduli e formulari diversificati per le varie localizzazioni gli stessi devono essere depositati presso ogni Camera di Commercio competente per territorio.
Modulistica:
-Modello S5, I1, o I2- Riquadro/Mod.Note con la seguente dicitura "deposito formulari"
-modello "Scia Mediatori" nella sezione "Formulari"
COSTI
Per le società:
Diritti di segreteria € 30,00
Per le ditte individuali:
Diritti di segreteria € 18,00
Il tesserino di riconoscimento
Il mediatore non occasionale, deve richiedere alla Camera di commercio il rilascio di una tessera personale di riconoscimento.
La tessera è rilasciata solo alle persone fisiche che a qualunque titolo (titolare, socio, amministratore, collaboratore, ecc.) svolgono attività di mediazione per conto di un'impresa costituita in forma individuale o societaria.
La tessera ha una durata quadriennale. Alla scadenza, in caso di prosecuzione dell'attività, è necessario presentare la richiesta di rinnovo.
Nel caso in cui l'interessato cessi l’attività di mediazione, a qualunque titolo esercitata, è tenuto a restituire la tessera di riconoscimento all'ufficio del Registro delle Imprese entro 90 giorni dalla cessazione dell'attività.
La tessera non può essere rilasciata a coloro che svolgono l'attività in forma occasionale e a coloro che sono iscritti nell’apposita sezione del Repertorio Economico Amministrativo.
La tessera può essere richiesta (unicamente in modalità telematica tramite il canale ComUnica) contestualmente alla presentazione della SCIA di inizio attività oppure con adempimento autonomo finalizzato alla sola richiesta del tesserino.
Per ottenere la tessera di riconoscimento è necessario presentare la seguente documentazione:
-Modello S5 (società) - I2 (impresa individuale), compilati esclusivamente nel riquadro note con la seguente dicitura: "RICHIESTA DI RILASCIO TESSERA PERSONALE DI RICONOSCIMENTO DEGLI AGENTI D'AFFARI IN MEDIAZIONE DEL SIG._______”
-fotocopia di un documento di riconoscimento in corso di validità;
-N. 1 foto formato tessera in separato file in formato PDF/a-1, la fototessera deve avere le seguenti caratteristiche:
- formato 4:3
- deve mostrare interamente la testa e la sommità delle spalle
- deve essere chiaramente identificabile il viso in posizione frontale
- non devono essere presenti altri elementi all'interno della foto
- formato a colori
COSTI
Diritti di segreteria € 25,00
Imposta di bollo € 16,00
Verifica dinamica requisiti
L’ufficio del Registro delle Imprese avvia periodicamente il procedimento di revisione e verifica dei requisiti morali e professionali per agenti di affari in mediazione.
Per l’anno 2026, per le imprese aventi sede in provincia di Pescara e Chieti, è prevista la verifica della permanenza dei requisiti necessari per lo svolgimento dell’attività di agenti di affari in mediazione disciplinata dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39. Detta verifica riguarda la permanenza dei requisiti necessari sia per le imprese che svolgono l’attività (art.7 D.M. 26.10.2011) sia per le persone fisiche che, pur non svolgenti l’attività, risultano iscritte nell’apposita sezione del R.E.A. Alle imprese interessate, verrà comunicato via PEC (o tramite raccomandata a.r. per quelle sprovviste di indirizzo PEC) l’avvio di tale procedimento con le modalità per l’adempimento Registro Imprese.
Le imprese delle province di Chieti e Pescara interessate dall’adempimento devono procedere alla trasmissione di apposita pratica telematica (Mod. verifica dinamica mediatori - Mod. intercalare antimafia) allegando la documentazione comprovante il possesso della copertura assicurativa professionale in corso di validità alla data di presentazione della pratica.
L'invio dovrà essere effettuato utilizzando le modalità telematiche previste per le ordinarie comunicazioni al Registro delle Imprese.
L'istanza di revisione, esente da bollo, è soggetta al pagamento di diritti di segreteria (€ 18,00 per le imprese individuali e € 30,00 per le società).
Al termine del procedimento, le imprese inadempienti e quelle per le quali si accerterà la carenza di requisiti saranno oggetto di provvedimento di inibizione alla continuazione dell'attività e contestuale cessazione d'ufficio della stessa.
La modulistica è integrata in DIRE, nella modalità di compilazione ad Adempimenti, dal Menù Mediatori, Agenti, spedizionieri e mediatori marittimi, selezionando la voce “Verifica dinamica requisiti”.
Per la compilazione della pratica si rimanda all’apposita scheda presente sul Supporto Specialistico Registro Imprese (SARI) nella sezione Attività regolamentate.
